GYF’ler ile Farkları, Riskleri Nelerdir?
Sermaye Piyasası Kurulu (“SPK”) tarafından Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde (“Tebliğ”) yapılan değişiklik ile “Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu” (“Proje GYF”), Türkiye'de yatırımcılar için bir seçenek haline gelmiştir. Bu yeni fon türü, özellikle konut projelerine yatırım yapmak isteyenler için yeni fırsatlar sunuyor. Peki, Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu tam olarak nedir ve yatırımcılar için ne gibi avantajlar sunar?
Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu Nedir?
Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları, bir veya birden fazla gayrimenkul projesine yatırım yapan ve bu projelerin geliştirilmesi veya inşası sürecinde yer alan bir tür gayrimenkul yatırım fonudur (“GYF”). Proje GYF'ler, projelerin henüz geliştirme aşamasındayken yatırım yapma olanağı sunar. Bu, fonun müteahhitlere erken aşamada finansman sağlamasına ve yatırımcılara potansiyel olarak daha yüksek getiri elde etme fırsatı vermesine olanak tanır.
Proje GYF’ler, kendi mülkiyetindeki arsalar üzerinde proje geliştirebileceği gibi, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri aracılığıyla da projeler geliştirebilir. Ayrıca, devam eden projelerden konut nitelikli bağımsız bölümler satın alarak da yatırım yapabilir. SPK'nın yapmış olduğu değişiklik ile Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları, sadece bağımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlasının konut kullanımına ayrılmış olduğu gayrimenkul projelerine yatırım yapabilir. Bu, fonun performansını doğrudan konut piyasasının performansına bağlı hale getirir.
Proje GYF’ler, mevcut GYF'ler için öngörülen fon toplam değerinin en az %80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunluluğuna tabi değildir. Bu da fon yöneticilerine daha esnek bir portföy yönetimi stratejisi izleme imkânı sağlar.
Proje GYF’Ler kendi mülkiyetlerindeki arsaların yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri ile başka kişilere ait arsalar üzerinde de proje geliştirebilir. Ayrıca, devam eden projelerden konut niteliğindeki bağımsız bölümler de satın alabilirler.
Proje GYF fon portföyü ayrıca kısa vadeli veya para piyasası yatırım fonları katılma payları, ters repo, kira sertifikaları, kamu borçlanma araçları, vadeli mevduat ve katılma hesaplarından da oluşabilir. Ancak, fon toplam değerinin projeler ve gayrimenkul yatırımları dışındaki kısmının bir oran sınırlamasına tabi olmaksızın sadece vadeli mevduat ve katılma hesaplarında değerlendirilebileceği belirtilmiştir.
Bu fonlar yatırımcılara yüksek getiri potansiyeli sunarken, aynı zamanda risk de taşır. Bu nedenle yatırımcıların fonun yatırım stratejisini ve risklerini iyi analiz etmesi önemlidir.
Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları ile Gayrimenkul Yatırım Fonları Arasındaki Farklar Nelerdir?
Proje GYF ile GYF arasında çeşitli farklar bulunmaktadır. Her iki fon türünde de ana yatırım odağı gayrimenkul sektörüne yatırım yapmak ise de yatırım stratejileri, portföy yapıları ve yasal sınırlamaları açısından farklılıklar ortaya çıkabilmektedir.
Proje GYF | GYF | |
Yatırım Stratejisi | Özellikle konut projelerine yatırım yapmak üzere tasarlanmıştır. Portföylerinde, bağımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlası konut kullanımına ayrılmış projeler bulunur. | Genel olarak çeşitli gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yaparlar. Portföyleri, ticari binalar, alışveriş merkezleri, ofisler ve benzeri gayrimenkullerden oluşabilir. |
Portföy Sınırlamaları | GYF’lerde bulunan türden bir sınırlama bulunmamaktadır; portföy yapıları daha esnektir. | Fon toplam değerinin en az %80'inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunludur. |
Yatırım Yapılabilecek Varlıklar | Üzerinde proje geliştirilecek arsalar, gayrimenkul projeleri, para ve nakdin değerlendirilebileceği yatırım fonları katılma payları, ters repo, Hazine ve Maliye Bakanlığı Varlık Kiralama Anonim Şirketi tarafından ihraç edilen kira sertifikaları, kamu borçlanma araçları, vadeli mevduat ve katılma hesaplarına yatırım yapabilirler. | Gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı haklar, kira sertifikaları ve diğer sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilirler. |
İnşaat ve Proje Geliştirme | Kendi mülkiyetlerindeki arsalar üzerinde proje geliştirebilir, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satış sözleşmeleri yapabilirler. Ayrıca, devam eden projelerden konut nitelikli bağımsız bölümler satın alarak da yatırım yapabilirler. | Kendileri inşaat işleri üstlenemezler; sadece tamamlanmış veya belirli bir aşamaya gelmiş projelere yatırım yapabilirler. |
Teminatlandırma Zorunluluğu | Yatırım yapılan projelerin, bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu veya Sermaye Piyasası Kurulu'nun uygun gördüğü diğer yöntemlerle teminatlandırılması zorunludur. | Genel bir teminatlandırma zorunluluğu bulunmamaktadır. |
Yatırım Komitesi | Yatırımlar, gayrimenkul piyasası ve proje geliştirme konusunda deneyimli bir yatırım komitesi tarafından denetlenir. | Yatırımlar, fon kurucusu veya portföy yöneticisi tarafından yönetilir. |
Proje Gayrimenkul Yatırım Fonlarının Taşıdığı Riskler
Proje GYF’ler, diğer yatırım araçları gibi bazı riskler taşır. Bu riskler, projenin kendisinden, genel piyasa koşullarından veya fonun yönetim şeklinden kaynaklanabilir.
Proje bazlı riskler bakımından:
İnşaat projelerinde gecikmeler ve beklenmedik maliyet artışları sık görülen bir durumdur. Bu durum, fonun getirilerini olumsuz etkileyerek yatırımcıların beklentilerini karşılamayabilir.
Konut piyasasındaki talep öngörülen şekilde gerçekleşmezse, fonun hedeflediği getirileri elde etmesi mümkün olmayabilir. Örneğin, projenin tamamlandığı dönemde konut fiyatlarında bir düşüş yaşanırsa, fonun yatırımcılarına sağlayacağı getiri beklentilerin altında kalabilir.
Proje geliştirme sürecinde karşılaşılabilecek yasal engeller veya izin sorunları, projeyi geciktirebilir veya tamamen durdurabilir. Bu durum, fonun yatırım planını aksatarak ek maliyetlere yol açabilir.
Projenin inşaatını üstlenen müteahhitin mali sıkıntı yaşaması veya işin kalitesinde sorunlar olması fonun performansını olumsuz etkileyebilir. Müteahhitin iflası veya işin yarım kalması, fonun yatırımcılarına ciddi zararlar verebilir.
Fonun, hasılat paylaşımı sözleşmeleri yoluyla proje geliştirdiği durumlarda, karşı tarafın teminat sağlamaması veya teminatın yetersiz kalması fonun haklarını riske atabilir. Bu durumda, fonun alacaklarını tahsil etmesi zorlaşabilir ve yatırımcılar zarar edebilir.
Piyasa koşullarına bağlı riskler bakımından:
Faiz oranlarındaki artışlar, fonun borçlanma maliyetlerini yükselterek karlılığını azaltabilir. Özellikle inşaat sektörü, finansmana dayalı bir sektör olduğu için faiz oranlarındaki değişimlerden önemli ölçüde etkilenir.
Yüksek enflasyon, inşaat maliyetlerini artırarak fonun karlılığını düşürebilir. Ayrıca, yüksek enflasyon ortamında yatırımcıların alım gücü azalacağından, konut talebinde de düşüş yaşanabilir.
Genel ekonomik koşulların kötüleşmesi, konut piyasasını olumsuz etkileyerek fonun değerinde düşüşe neden olabilir. Ekonomik durgunluk dönemlerinde konut talebi azalır ve fiyatlar düşer. Bu durum, fonun yatırımlarının değer kaybetmesine yol açabilir.
Fon yönetimine bağlı riskler bakımından:
Yatırım komitesinin gayrimenkul piyasası ve proje geliştirme konusunda yetersiz deneyime sahip olması, yanlış yatırım kararlarına ve fonun başarısız olmasına sebep olabilir. Fonun başarısı için, yatırım komitesinin doğru projeleri seçmesi, riskleri doğru bir şekilde değerlendirmesi ve piyasa koşullarını iyi analiz etmesi büyük önem taşır.
GYF'ler genellikle uzun vadeli yatırımlar olduğundan, yatırımcıların fon paylarını istedikleri zaman nakde çevirmeleri zor olabilir. Fonun elindeki gayrimenkullerin satışı zaman alabilir ve piyasada her zaman alıcı bulunmayabilir.
Risklere Karşı Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları Bakımından Önlemler: Teminatlandırma Zorunluluğu ve Yatırım Komitesi
Teminatlandırma zorunluluğu ve yatırım komitesi mekanizmaları, Proje GYF’lerin yatırımcı güvenliğini sağlamak için temel yapısal unsurlardır. Teminatlandırma, fon paylarının değer kaybına karşı korunmasını, yatırım komitesi ise projelerin uzman bir ekip tarafından yönetilmesini sağlar. Bu mekanizmalar, Proje GYF’lerin daha yüksek riskli ancak potansiyel olarak daha yüksek getirili yatırımlar yapmasına olanak tanırken, GYF’ler daha düşük riskli ve istikrarlı yatırımlara odaklanır.
A. Teminatlandırma Zorunluluğu
Teminatlandırma, yatırımcıların korunması ve risklerin minimize edilmesi amacıyla finansal varlıkların güvence altına alınması sürecidir. Proje GYF’ler, bu kapsamda daha sıkı kurallara tabidir.
Proje GYF'lerde Teminatlandırma
Proje GYF’lerin temel amacı, konut projelerinin geliştirilmesi sürecinde yatırımcıları olası finansal kayıplara karşı korumaktır. Yatırımcıların fon paylarının değer kaybetme riskini azaltmak için projelerin belirli teminatlarla güvence altına alınması zorunludur.
Sermaye Piyasası Kurulu (SPK), Proje GYF’lerde kabul edilebilecek teminat türlerini belirlemiştir:
Bina Tamamlama Sigortası: Proje tamamlanamadığı takdirde sigorta şirketi, inşaatı tamamlamakla yükümlüdür.
Banka Teminat Mektubu: Banka, projeye belirli bir mali güvence sağlar. Proje tamamlanamazsa yatırımcılara tazminat ödenir.
SPK Uygun Görüşü: SPK’nın belirleyeceği farklı güvence yöntemleri de kullanılabilir.
Zorunlu Teminatlar:
Proje geliştirme sürecinde fonun yatırım yaptığı projelerin tamamlama risklerine karşı uygun teminat türlerinden en az biri ile güvence sağlanması gerekir.
Projenin finansal sürdürülebilirliğini korumak için müteahhit ve proje geliştiricilerden performans garantileri de talep edilebilir.
Geleneksel GYF’ler için böyle bir teminatlandırma zorunluluğu bulunmamaktadır. GYF’ler genellikle tamamlanmış ve kira getirisi sağlayan ticari gayrimenkullere yatırım yaptığı için bu fonlarda teminatlandırma yerine gelir güvencesi ön plandadır.
B. Yatırım Komitesi
Yatırım komitesi, yatırım stratejilerini belirleyen, projelerin değerlendirilmesini yapan ve fonun varlık yönetimini denetleyen üst düzey bir yönetim organıdır.
Proje GYF’lerde Yatırım Komitesi
Proje GYF’ler, projelerin karmaşıklığı ve inşaat sürecindeki riskler nedeniyle mutlaka bir yatırım komitesi oluşturmalıdır.
Komite Üyeleri:
Gayrimenkul geliştirme uzmanları
Proje finansmanı ve yönetimi konusunda deneyimli kişiler
SPK onaylı profesyoneller
Görev ve Yetkiler:
Yeni yatırım fırsatlarını analiz eder ve uygunluk kararlarını vererek proje değerlendirmesi yapmaktadır.
Proje geliştirme sürecindeki mali, hukuki ve teknik riskleri değerlendirir.
Yatırım fonunun portföy stratejisini belirler ve yatırımcıların çıkarlarını gözetir, yatırım stratejisini belirler.
Düzenli olarak performans raporları hazırlayarak denetimi sağlar ve SPK’ya sunar.
GYF’lerde yatırım komitesi oluşturulması zorunlu değildir. Ancak fonun büyüklüğüne ve yatırım stratejisine göre yönetim kurulu veya portföy yönetim şirketi devreye girer. Portföy yöneticileri, GYF’lerin portföy yapısını ve varlık yönetimini doğrudan yürütür.
Sonuç
Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları, Türkiye’de gayrimenkul piyasasında yatırım fırsatlarını genişleterek yatırımcılara yüksek getiri potansiyeli sunan yenilikçi bir araç olarak öne çıkmaktadır. Konut projelerine odaklanması, esnek yatırım stratejileri ve yatırımcı güvenliğini artıran teminatlandırma zorunluluğu gibi unsurlar, bu fonların yatırım ekosisteminde önemli bir yer edinmesini sağlamaktadır.
Ancak, proje bazlı riskler, piyasa dalgalanmaları ve fon yönetimine ilişkin olası sorunlar, dikkatli bir değerlendirme sürecini zorunlu kılmaktadır.
Yatırımcıların, Proje GYF’lerin sunduğu fırsatları ve beraberinde getirdiği riskleri kapsamlı bir şekilde analiz ederek yatırım kararlarını bilinçli bir şekilde almaları, uzun vadeli başarı için temel teşkil etmektedir. Böylece hem bireysel yatırımcılar hem de fon yöneticileri için kazanç potansiyelini en üst düzeye çıkarmak mümkün olacaktır.
Ahmet Berk Beyribey
KAYNAKÇA
Ateşli, E. Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları Konut Sektörünü Nasıl Etkileyecek?, 2024. https://emsal.com/proje-gayrimenkul-yatirim-fonlari-konut-sektorunu-nasil-etkileyecek/
Çekici, N. Gayrimenkul Yatırım Fonlarında Yeni Dönem Başladı, 2024. https://emsal.com/gayrimenkul-yatirim-fonlarinda-yeni-donem-basladi/
Tarkan, K. Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları: Kentsel Dönüşüm Ve Konut Arzına Yeni Bir Finansman Aracı, Fonlarca, 2024. https://fonlarca.com/blog/proje-gayrimenkul-yatirim-fonlari.html
Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliğ (III-52.3.f), Sermaye Piyasası Kurulu, 2024.
Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapıldı., Sermaye Piyasası Kurulu, 2024. https://www.spk.gov.tr/Duyuru/Detay/gayrimenkul-yatirim-fonlarina-iliskin-esaslar-tebligi-nde-degisiklik-yapildi
Hepşen, A. Gayrimenkul Yatırım Fonlarında Yeni Dönem (GYF 2.0), 2024. https://www.dna.com.tr/gayrimenkul-yatirim-fonlarinda-yeni-donem-gyf-2-0/
İşler, A. Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu Alternatif Bir Yatırım Aracı Olabilir Mi? (Video), 2024. https://www.youtube.com/watch?v=v2G_h7vZ07g
Comments