6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda Yapılan Önemli Değişiklikler
11 Haziran 2022 Tarihli ve 31863 Sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan “7409 Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” uyarınca 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.[1] Bu madde 11 Haziran 2022 Tarihinde yürürlüğe girmiştir.
Değişikliğin Kapsamı
11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenecek olan konut kirası sözleşmelerinde bir önceki kira yılına ait kira artışı yüzde yirmi beş oranını geçemeyecektir.
Değişiklik yürürlüğe girmeden önce taraflar arasında anlaşma varsa Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi uyarınca bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla taraflar kira sözleşme bedellerini yenileyebiliyordu. TÜFE endeksine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktaydı.
Değişiklik uyarınca kira sözleşmesi yenilenirken tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamaya göre baz alınan değişim oranı da yüzde yirmi beş sınırını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır. Başka bir deyişle TÜFE oranı yüzde yirmi beş oranını aşsa bile yenilenecek sözleşme bedeli bu rakamı geçemeyecek, aksi yöndeki anlaşmalar geçersiz olacaktır. TÜFE oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halindeyse TÜFE oranı uygulanacaktır. Yani oranlar arasında kiracı lehine olan oran uygulama alanı bulacaktır. Bu kural bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacaktır.
Kira sözleşmelerinde uygulanacak %25’lik sınır 1 Temmuz 2023 tarihinde sona erecektir. Bu tarih itibariyle yeniden TÜFE on iki aylık ortalaması oranında, taraflar arasındaki anlaşma ile veya kira tespit davasıyla belirlenmeye devam edilecektir.
Kanun değişikliğinde, 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerine ilişkin ayrı bir düzenleme bulunmamakla birlikte ‘’Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.’’ Cümlesi ile söz konusu değişikliğin 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanması ve kira tespit davalarında ise söz konusu yasal değişikliğin dikkate alınması gerektiği düşünülmelidir. Dolayısıyla 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenecek 5 yıldan uzun süreli konut kirası sözleşmelerinde de bu kuralın geçerli olduğundan bahsetmek mümkündür.
Bununla birlikte benzer bir hususta Anayasa Mahkemesi 19.7.2001 Tarihli 2001/303 E., 2001/333 K. sayılı kararında; “6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’a eklenen kira paralarının 2000 yılında yıllık %10 oranında arttırılabileceğine ilişkin” hükmü Anayasa'nın 2., 5., 13. ve 35. Maddelerine aykırı bularak iptal etmişti.[2] Anayasa Mahkemesi iptal gerekçesi olarak “4531 sayılı Yasa'nın yürürlüğe girdiği tarihte öngörülen fiyat artışlarına koşut olarak kiralarda 2001 yılı için kabul edilen %10 oranındaki artış, 2001 yılında yaşanan ekonomik kriz nedeniyle oluşan fiyat artışlarının çok altında kalmıştır., Böylece, kira bedellerine getirilen sınırlamanın amacını aşarak kiracı ile kiralayan arasında bulunması gereken adil dengenin kiralayan aleyhine demokratik bir toplumda makûl, kabul edilebilir olarak nitelendirilemeyecek biçimde bozulması sonucunu doğurmuştur. Bu durumda, itiraz konusu ibare ile mülkiyet hakkının özüne dokunacak biçimde yapılan ölçüsüz sınırlamanın demokratik toplum düzeninin gerekleriyle bağdaştığı ileri sürülemeyeceğinin kabulü gerekmektedir.” şeklinde karar vererek 2001 krizi sırasında, 2001 yılı için kabul edilen %10 oranındaki artışın 2001 yılında yaşanan ekonomik kriz nedeniyle oluşan fiyat artışlarının çok altında kaldığına, kiralayan adına mülkiyet hakkını ihlal edecek şekilde ölçüsüz olduğuna hükmetmiştir.
Değerlendirme ve Sonuç
Netice olarak değişiklik 1 Temmuz 2023’e kadar kiracılar yönünden kısmi bir koruma getirse de kiralayan yönünden mülkiyet hakkının ihlali olarak değerlendirilmesi mümkün görünmektedir. Mülkiyet hakkı, özü itibarıyla sadece kamu yararı gerekçesiyle, toplum yararına aykırı olmadan Anayasa’nın 13.maddesinde belirtilen “ölçülülük” ilkesi gereği sınırlanabilmektedir. Yapılan düzenleme ile Anayasa ile korunan mülkiyet hakkının (Anayasa m.35) ihlal edildiği değerlendirilerek söz konusu düzenlemenin ilerleyen zamanlarda, geçmişte de olduğu gibi Anayasa Mahkemesi incelemesine konu edilmesi mümkündür.
Av. Belemir GENCAL DOĞANÖZ
Alp SATIBEŞE
Comentarios